Total Tayangan Laman

Senin, 02 Mei 2011

Syarat dan Proses Hukum Jual Beli Tanah dan Bangunan

Kemarin saya dan suami mencoba mencontoh ketika perusahaan merestrukturisasi aset. Gaya kali ya....?! Bukan lahan berhektar-hektar yang kami maksud, namun aset kali ini berupa tanah bangunan tempat tinggal kami dan tanah bangunan kontrakan yang selama ini kami tinggal demi suami mengabdi pada negaranya.

Suami saya seringkali membayangkan dirinya sebagai abdi negara yang berjuang untuk memajukan negaranya. Nyatanya memang demikian. Meski mendapat tawaran gaji bekerja untuk perusahaan asing yang cukup membuat saya menelan ludah saking berlipatnya, dia masih lebih merasa terhormat bekerja untuk perusahaan milik dalam negeri dengan gaji yang lebih kecil.

Tentu seratus persen saya mendukung dan menghormatinya. Walaupun bila saya kembali bekerja untuk perusahaan asing, saya punya justifikasi sendiri dalam membela tanah air saya. Saya akan bilang saya mendapat ilmu dan uang dari asing dan memakainya untuk membelanjakannya di dalam negeri, membeli produk anak bangsa. Jadi saya pun bisa merasa berjuang untuk negara saya dengan cara saya sendiri. Jawabannya sih suka-suka saya.

Tapi memang saya harus mengangkat topi dengan pendirian suami saya itu. Yang penting bagi saya cukup dan berkah. Buah dari hasil kerja jujur itu jauh lebih penting buat saya, tidak tergantung pada banyak atau sedikitnya rejeki yang diperoleh suami untuk keluarga. Tapi kalau banyak asal halal ya tidak nolak…hehehe..

Kembali ke masalah aset tanah dan bangunan.

Demi kepentingan restrukturisasi, kami melakukan survey harga pasaran sekarang, membereskan administrasi dan melakukan beberapa perbaikan pada bangunan. Karena kami menganggap harga pasaran sekarang sudah mendapatkan selisih dari harga investasi kami selama ini, kami berpikir untuk menjual tanah dan bangunan kontrakan kami.

Karena kebetulan saya sedang dalam masa magang sebelum mengajukan SK untuk praktek notaris dan menjadi PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), jadi saya merasa perlu untuk menuangkan langkah dan syarat dalam melakukan jual beli tanah dan bangunan ini. Mohon bila ada kekurangan dalam tulisan ini diberikan feedback. Semoga menjadi pengalaman buat saya sendiri dan teman-teman yang kebetulan membaca note ini.

Dalam proses jual beli tanah dan bangunan yang kebetulan telah bersertifikat Hak Milik atas nama saya sendiri, langkah-langkah yang perlu disiapkan adalah :

1. Akta Jual Beli /AJB
Penjual dan pembeli harus datang ke kantor PPAT untuk membuat Akta Jual Beli Tanah.

2. Syarat AJB
Penjual :
• Kehadiran Penjual suami dan istri
• Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
• Kartu Tanda Penduduk Suami dan Isteri yang masih berlaku.
• Jika Suami/isteri penjual meninggal maka yang harus dibawa adalah Akte Kematian, jika suami istri telah bercerai yang harus dibawa adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari si Penjual dari Pengadilan Negeri.
• Pengecekan pembayaran PBB 10 tahun terakhir
• Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
• Kartu Keluarga

Pembeli :
• Kartu Tanda Penduduk yang masih berlaku
• Kartu Keluarga.

Tambahan :
- NPWP penjual dan pembeli
- Surat Nikah Penjual dan Pembeli

Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1. Sebelum membuat akta Jual Beli, PPAT melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2. Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) yaitu 5% dari Harga Transaksi di bayarkan di Bank atau Kantor Pos.
3. Penjual harus membayar Pajak Jual beli yaitu dari nilai transaksi -10jt sisanya dikali 5% .
4. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
5. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

PPAT dapat menolak pembuatan Akta Jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.

Pembuatan Akta Jual Beli
1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis jika dikuasakan.
2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari kedua pegawai Notaris/PPAT.
3. PPAT membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, Termasuk juga sudah lunas atau belum untuk transaksinya.
4. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPAT.
5. Akta dibuat 2 lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

Sebelum Akta Jual beli didaftarkan atau diserahkan ke kantor Pertanahan Setempat maka harus dilakukan validasi SSB dikantor PBB. PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

Berkas yang diserahkan adalah :
• Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli atau kuasanya jika dikuasakan.
• Akta jual beli PPAT yang sudah lengkap.
• Asli Sertifikat hak atas tanah.
• Foto Copy Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual yang masih berlaku dan di ligalisir.
• Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Bumi dan Bangunan tahun Terahir.
• Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

Proses di Kantor Pertanahan/BPN :
1. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
2. Nama pemegang hak lama / penjual di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
3. Nama pemegang hak yang baru / pembeli ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

Demikian syarat dan proses hukum jual beli tanah dan bangunan yang dapat dilakukan. Data dan persyaratan yang lebih akurat akan saya update bila menemukan hal baru, mohon masukan bila teman-teman menemukannya terlebih dahulu.


Disusun kembali oleh :
Rosita Suwardi Wibawa
Bumi Serpong Damai, Banten
Selasa, 08.06.2010
03.11 a.m.

*image courtesy of : http://dotlahpis.sudigital.com/wp-content

1 komentar: